2018樓市猜想：“溫水煮青蛙”
來源：櫻桃大房子(ytdfz8)作者：櫻桃
2017年已過去，2018年正式開啟，風雲不定，總是出人意料的中國樓市何去何從？今天櫻桃大房子就鬥膽預測一下，本輪房地產調控的影響，以及2018年市場走向。
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調控一定有效
前天在粉絲群裡，我說2018年的銀行貸款會繼續收緊。一個年輕的地產公司員工就出來“噴”我瞭，說我好奇怪，居然還相信調控能降房價，他認為ZF在土地出讓上根本就沒有真心想要降房價，否則應該讓小產權房轉正，加大市場的供給量。
為什麼不相信？即使有的城市調控瞭房價暫時還沒降，就能說明調控無效嗎？
如果調控無效，今年北京、環京、天津的房價下跌是怎麼回事？如果無效，廈門、蘇州、合肥、深圳、上海、無錫等城市的盤整又是怎麼來的？不要睜眼說瞎話。
從過去十年來看，雖然調控放松後，市場會反彈，但這並不代表之前的調控就是無效的啊！房產調控哪一次沒有效瞭？你放眼當地城市看看，哪次調控之後，市場不會經歷低迷調整期？隻不過是市場冷卻需要時間罷瞭，房子畢竟是不動產，買賣雙方心理博弈會拉長成交周期，不可能像股市一樣應聲而落。
政府允許房價上漲，但是不會允許房地產市場以極其危險的方式繼續前行，這要感謝日本的房地產泡沫破滅帶來的前車之鑒，感謝美國08年次貸危機的教訓，我們可以避免重蹈覆轍。
政府也確實不想房價大跌，因為政府調控的目的，就是在防止樓市崩盤出現大跌，假如不調控，任由市場暴漲，最後的結果一定是泡沫破裂暴跌收場。因為市場會失靈，人會失去理智，在造成系統性災難結果之前，必須通過行政手段，打擊非理性炒作。
既然你承認中國的房地產市場不是完全的自由市場，是帶有計劃經濟色彩的，政府可以控盤，想讓房價漲就放水漲，想要房價不漲就收水，那你為什麼不相信調控會有效？
有的人說，政府不想房價大跌，沒錯，但是不是就代表房價不會下跌呢？當然不是，理想和現實總是有差距的。我們從2017年北京、環京市場就可以看出，尤其是環京，燕郊房價已經下跌瞭30%以上，不知道這個幅度在大傢的概念中算不算大跌？
燕郊的下跌是什麼導致的？很明顯，是由調控引爆的，因為限購3年，限住瞭北京的需求去燕郊買房，市場突然沒瞭接盤俠，很多炒房的，本來是想短炒一把走人，沒想到突然套不瞭現瞭，但預備的月供資金不足，怎麼辦？那就隻好降價拋瞭。但本質上，還是因為市場過度上漲瞭，一年時間，漲3倍，漲到三四萬，買不起北京，連燕郊也買不起，那就不如回老傢省會瞭，如果不是投資投機，光靠剛需，是支撐不起這麼高的價格。
很多人認為，房價下跌30%以上，地方財政受不瞭，經濟要下滑，政府必然放松調控。
請問燕郊現在放松瞭沒？請問溫州，海南前幾年房價腰斬時，地方調控放松瞭沒？
房價下跌消滅泡沫，消滅貨幣，將錢趕到實體經濟去，正是中國當局追求從高增長，向高質量轉變的必經之路，例如最近，中央對海南過度發展房地產已經是痛心疾首，公開嚴厲批評，海南省委書記已經表態，要全面取消對各市縣的GDP考核任務，也就意味著給地方吃瞭定心丸，不需要靠房地產投資來拉動GDP瞭。
2房價跌幅會超出想象
這一次的房價漲幅，超出瞭任何人的想象，同樣的，這一次的調控期一定比你想象的要長！房價下跌的幅度一定比你想象的要大！
理由如下油煙分離機：
1、調控不會那麼快放松，落實房住不炒的中央指導精神，就意味著限購限貸，或許會成為長效機制之一，比如一線城市的限購，從2010年以來就沒有取消過，在這一次調控中反而更嚴瞭。限價，2018年放松的可能性很小，由限價引起的新房價格下降已經在發生瞭，二手房的價差支撐不瞭多久。
2、這一輪房價上漲幅度過大，早就透支瞭市場需求，這麼高的價格，能接的起盤的真的不多瞭，該買的都買瞭，剩下的要麼是換房的，要麼是資金實力不足的剛需，需要時間積累首付款。
3、貨幣寬松導致瞭房價暴漲，現在開啟瞭貨幣中性偏緊的周期，房貸利率繼續上調是大概率，增加購房成本，會加劇買方觀望，房企融資成本加大，回款壓力也會增加。
4、市場的供需會逐漸由去完庫存時的供不應求，到調控一段時候後逐漸達到供需平衡，再到需求萎縮，觀望，而開發商補完庫存後，向供過於求轉變，供給過剩時，房價一定會跌。
目前，從需求端來說，限購限貸，限制的都是市場的需求，限價，限制的是房價的非理性上漲，限賣，限制的是市場的流動性，房子買瞭不讓你賣，你還如何把升值部分套現出來，一套換成兩套？
從供給端來說，加大租賃房供給，加大共有產權房供給，加大商品房的供給，形成市場有效供給，在一年半到兩年後，也需要時間。
其實中國樓市並不需要那麼多陰謀論，如果想把握短周期，就跟著政府的明示走，就像07年加息，調控樓市一樣，賣房——08年救市——09年買房——2010年調控賣房——2014年調控放松買房——2017年調控收緊，賣房。
隻要你把握瞭這些信號，是不是節奏都會踩的很準？當然，需要說明的是，每個城市的漲跌節奏不同，調控政策也不同，買賣時機得根據當地城市的政策判斷，所以具體下跌的時間，每個城市也是不同的。
就目前來說，調控以後全國市場並未出現明顯的恐慌性拋盤現象，據鏈傢研究院數據顯示，2017年鏈傢經紀人所接觸的業主普遍是換房需求，高達9成的經紀人接觸的業主是因換房而掛牌。
業主降價的主要原因也是由於換房，除長沙、沈陽和佛山外，全國及其他各城市均有60%以上的經紀人接觸到的業主主要是由於換房而做出價格讓步。
廈門、成都、武漢、長沙、沈陽和佛山有近20%的業主，是因急於變現而選擇降價的投資客。全國來看，投資變現賣房的比重不高。
因為大傢對中國樓市還是充滿瞭信心，認為房價不會跌，因此也不急於套現，還有的人是考慮到就算套現瞭，錢也不知道拿來幹嘛，擔心貶值，也擔心賣瞭沒有資格再買回來。
但投資客的盲目自信，會錯過最佳的拋售時機。
32018年預判
上面1、2針對的是本輪樓市調控周期而言，周期預計至少3到5年時間。
展望2018年的房地產走勢，不管對錯，我的新公眾號櫻桃大房子今天也大膽的做一個預測，明年再來驗證。
第一、市場層面
1、一線城市
北京成交量預計會有所反彈，成交價不排除局部好地段有所反彈，整體而言較穩。上海跟北京相似。
深圳，取消陰陽合同是今年早晚的事，二手房買賣要麼少貸款，要麼多交稅，會打擊成交，在此政策出臺之前，市場成交量會反彈，維持在5000套之上，成交價穩定，很難再反彈，降價有沒有可能，能降多少？對這個問題，我現在也比較迷糊，如果按照我以往的分析，深圳杠桿高，信貸持續收緊一定會有累積的影響，但現在出現瞭一個新的現象，由於深圳落戶門檻很低，有些外來資金在套現二三線城市的房子，將資金挪到深圳買房，外來資金有多大實力，對市場有多大的支撐作用，我現在也不好評估，需要繼續觀察。
廣州，是一線中最晚漲的一個，也會是最晚調整的，今年二手房市場會開始橫盤，新房限價明顯的好賣，價格沒有優勢的樓盤市場去化率會降低，成交量會下降。
一線城市房價確實已經非常高瞭，但由於一線城市的資源最集中，人口流入速度最快，除瞭北京在人為驅趕人口，長期來看，房價繼續上漲是共識，因此，不排除這一輪二三四線大漲後，那些在二三四線有房子的人會套現，原本在一線工作但買不起房子的人，因為套現瞭上百萬資金又具備瞭買一線房子的實力，帶來瞭新的需求，這就好比股市中的優質藍籌股，股災之後，會重新走出一輪行情一樣，而那些借助牛市東風的股，靠講故事的股票，會步入漫漫熊途。
當然，這隻是我目前的一種思考，市場會怎麼走誰也不知道，畢竟影響房價的很多因素是不可預知的，所以結果往往會超出人的想象，需要繼續觀察瞭解。
2、強二線熱點城市
廈門、蘇州、合肥、無錫、天津、濟南、鄭州市場成交量會繼續下降，市場較為冷清，新房繼續限價，二手房也會開始降價，成都、武漢、杭州、青島停漲，進入橫盤期。
3、弱二線，三四線城市
大部分是比較弱的省會城市，以及一線和強二線周邊的城市，屬於2017年大漲接力的地方，今年的上漲動力也會逐漸疲軟，頂部已經到來，適合高位套現。錯過今年，三四線城市將步入漫長的調整期，至少五年以上。
4、四五線城市
屬於2015-2017年調控放松以來還沒漲的，或者漲幅不大的地方，比如中西部的地級市，縣級市，今年會輪到這些地方大漲，也是最後去庫存的根據地。
整體而言，已經調控的城市，除瞭環京地區由於限購太嚴厲，這種純靠外來人投機炒作的市場已開始大降價，其他限購不嚴的周邊城市群還看不到大幅跌價的現象。市場會出現溫水煮青蛙式的調整，冬天未到，這個秋天會比較漫長，真正迎來下跌還需要等時間。
第二、政策層面
已經出臺調控政策的城市，不管幾線，今年都不可能放松調控，因為穩房價的任務仍然較重。
還沒有調控的靜電機，但房價也暴漲，庫存也去完的城市，哪怕是四五線小城市，也會調控，但無非都是那幾個常規的措施，政策面上，不會有石破天驚的創新舉措。
房產稅任重而道遠，即使在兩會上提交人大立法，在細節的制定上也需要個很長的過程，今年不用考慮這個因素對房價的影響。
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